//////////////////////////////////////////////////////////////////////
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
こんにちは兵庫@ばななです。

前回の一部土地に法定地上権が成立する物件の続報です。

結果を言うと、債務者との交渉は完全に決裂しました・笑

この物件は、100㎡ほどあるのですが、このうち30㎡が
競売の目的外土地となっていて、競売後でも債務者名義
のままになっています。

この30㎡ほどに法定地上権が成立するわけですね。

債務者とは物件で何度か話し合い、協議をしました。
というか、法定地上権についての説明と、地代相場の話が大半です。

一応、話は理解してくれたと思いますが年間数千円程度の
地代では感情的に納得できないというのが債務者の結論です。

まぁ債務者の気持ちも理解できなくはありません。

この競売事件は事件記号ケではなくヌ事件なのです。

つまり

ヌ事件=強制競売=抵当権実行による競売ではない

かんたんに言うと、仕事中の事故で同僚にケガを負わせてしまった
債務者が不法行為による損害賠償請求訴訟を提起された結果
自宅と預金口座を差し押さえされた事件でした。

債務者には債務者なりの言い分があって、判決には納得していない
けどしぶしぶ判決に従ったのが今回の競売です。

まだ損害賠償の判決から2年ほどしか経っていないので
自分のなかで事件を過去のことにできていないと
債務者は言っていました。

そこへもって、法定地上権が成立するからという理由で
数千円で買受人へ貸すのは心情的に許せないのでしょう。

ちなみに

法定地上権付きの土地の地代相場というのは
固定資産税額の2~4倍か更地価格の1%というのが多いようです。

法令に定めがあるわけではなく
過去の判例で、そのようになっているようです。

その前例に基づいて今回の土地の地代を計算すると
年間4千円程度の地代が相当ということになるのですが
それを債務者からは拒否をされた、ということです。

では、どうするか?

債務者=地権者から地代の受け取りを拒否されたからという理由で
地代家賃の支払いをしないというのは許されるでしょうか?

答えはNOです・笑
当たり前です。。

いくら法定地上権が成立するからと言っても地代を支払わないと
場合によっては、その権利を喪失することになりかねません。

地権者から建物収去土地明け渡し訴訟を提起された場合ですね。
このとき、地代を不払いでは確実に敗訴します。

地権者、今回の場合は債務者ですが地代の受け取りを拒否する場合は
法務局で供託という手続きを行います。

正確には弁済供託といいますが、供託にもいくつか種類があって
執行供託や担保供託など5種類ほどあるようですが、一番多いのが
今回の弁済供託です。

この弁済供託の事例をわかりやすく説明すると

例えば、大家さんが家賃の値上げを言ってきた。
来月からはこれまでの5万円の家賃を6万円に値上げするので
6万円以下では受け取らないと入居者に宣言しました。

6万円を支払いたくない入居者は、家賃不払いでは明け渡しを
求められますから、とりあえず従前の5万円の家賃を法務局に
供託するのです。

これによって、入居者は法的に保護されますから
家賃不払いを理由に退去を求められることはありません。

大家が出来ることは、とりあえず供託された供託金=家賃5万円を
受領して、納得できないなら賃料値上げの訴訟を起こすしかありません。

このように弁済供託は入居者サイド、賃借人サイドが利用する制度のため
大家さんにはなじみが薄いかもしれませんね。

ちなみにですが

供託をする法務局というのは弁済地を管轄する法務局になりますので
自分の場合、加古川まで出向く必要があるのですが、オンライン申請
というのも可能です。

供託かんたん申請というんですが、自宅のパソコンで正にかんたんに
申請可能です。
入力内容のテンプレートもあるので、それにならって、不明な点は
電話で聞いて入力するだけです。

このシステムで大家さんが一番使っているのは登記情報閲覧サービス
じゃないでしょうか。
これも利用者IDとPWが必要ですが、これを設定すれば供託かんたん申請も
すぐに利用できます。

今回は年間地代が4千円程度ですから年間一括払いで申請したため
パソコンでの供託申請やネットバンクを利用した支払いも年1回となります。

月払いにする場合は当然ですが、毎月、供託申請と支払いが必要です。

正直言うと、この30㎡ほどの土地を売ってくれるといいですけどね。
金額は年間地代4千円程度の10年分ということで5万円を提示しましたが
こちらも拒否されました・笑

20年前に2千数百万円ローン組んで建てた家の土地の一部とは
いえ、そんな金額では売れないということでした。

気持ちはわかりますが、法定地上権付きの土地の市場性や
更地価格を考えると、4~5万円が妥当な金額になるんですよね。
たぶん・・・

ともかく

法定地上権付きの建物には相応の市場価値はありますが
土地はほとんど無価値と思っていいでしょう。

競売でもとちょくちょく法定地上権付きの土地が出品されてます。



人気ブログランキングへ


スポンサーサイト
うちの嫁の実家が借家で貸してる物件も地代で揉めて供託しています。
地主が亡くなって代が変わり、話はうやむやになってるようです。
このまま格安の地代を供託していけば超高利回りをキープ出来ます。(^^♪
[2018/03/22 Thu] URL // バーダック #- [ 編集 ] @

管理者にだけ表示を許可する
http://035814ak.blog120.fc2.com/tb.php/716-b9eccaee
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)
// ホーム //
Powered By FC2ブログ. copyright © 2018 兵庫に住んでる競売大家さん all rights reserved.
プロフィール

兵庫@ばなな

Author:兵庫@ばなな
兵庫に住んでます。
兵庫で不動産投資を実践中!

FC2カウンター

Amazon.com

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。