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こんにちは兵庫@ばななです。

先日、ある地裁で開札がありました。
ひさびさに見るポンコツ物件でしたが
フタを開けてみると、その日の開札で一番人気の盛況ぶりです。

入札数はなんと16件、基準価格が数十万円のところ
300万近い金額での落札でした。

これだけではなんのことか分かりませんから
少し詳しくポンコツ案件を見ていきましょうか。

まずはこの画像です。
P1050803.jpg
築20年ほどの築古ではあるけれど平成築なよくある
物件です。

この物件は都市ではないけど地方都市の便利な立地に
所在しています。

そんな物件で問題がなければ、だいたい落札相場は600万円前後に
なることが多い。

がしかし、この物件はポンコツゆえに相場の半分くらいの値段で
競落されました。

この物件、何がポンコツかと言うと

①自前の水道メーターがない
②自前の浄化槽がない
③都市計画法に違反している
④建築基準法に違反している

特に①~③ですね、問題なのはw

自前の水道メーター、浄化槽がないというのはどういうことか
と言うと、この物件の並びに6軒、家が建ってますが
その6軒すべての水道、浄化槽がすぐ近くのある家に接続されているんです・笑

つまり6軒の家の水道料金、浄化槽料金をある家が検針して
集金するシステムになっているのです。
意味分かりますか?

普通は1軒づつ水道メーター、浄化槽が設置されているんですが
この家を含む6軒は、アパートのような体裁になっているんです・笑

この時点でかなりポンコツですが、さらには
この6軒は開発許可を受けずに宅地開発されているため
都市計画法に違反しているというわけです。

そうなると当然ですが、公営水道や下水に接続することは
許可されません。
そもそもそこに住むこと自体が違反になります。

そんなポンコツ物件ですが、ポンコツ好きな自分は入札を
検討し、100万くらいなら買ってもいいかなと準備してましたが
その時、多くの入札物件を検討していたので、うっかり入札
出来ませんでした。

まぁ入札してても落札は出来ませんでしたけどね。

ちなみに水道の親メーター、親浄化槽?のある家の主にも
会って状況確認しましたが、所有者が変われば今後は
水道の供給も浄化槽の利用も拒否するとのことでしたw

とにかく毎月検針して集金するのがめんどくさいと。

さて、ここで問題です。

この家の主は6軒の水道、浄化槽の利用を所有者が変われば
拒否することが出来るのでしょうか?

この物件の最大にして唯一の問題はここにあります。

拒否できないということであれば、ポンコツ度合がかなり緩和されるし
拒否できるとなれば、水道と下水が利用できないただのポンコツ物件
になります。

常識的に考えると、重要な生活インフラである上水下水の利用拒否は
出来ないでしょう。

しかし

この物件は都市計画法違反、無届で違法に開発建築された物件です。
当然、建築許可も建築確認もされていません。
住むこと自体が違法であるというのが自治体の見解です。

さてそうなった場合

仮に親メーターを握る家主が水道、浄化槽の利用を拒否して
訴訟となった場合、裁判所はどう判断するか。

違法に建築された物件であっても生存権を認めるでしょうか・笑

自分的にはこの判断が出来ませんでした。

でも16件も入札があったということはもしかすると
問題ないのかもしれませんね。

こんな風に競売では日々、あり得ないようなポンコツが
出品されているのです。

物理的ポンコツ=物件そのものに瑕疵がある
法律的ポンコツ=物件に法的な瑕疵がある
心理的ポンコツ=事件事故的な瑕疵がある

ポンコツゆえに非常に安く買える場合もありますが
安易に手を出すと、非常に胃の痛むことにもなりますから
事前にしっかり問題解決の道筋をつけてから入札することが重要です。



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数年前ではわりとマシな物件が競売に出てましたが、
最近では一般の売買の方が安くてマシな物件があります。
でも戸建志向のプレイヤーが増えてるので、一般売買では安い物件は買えないです。
競売もこういう問題を抱えた物件を、リスク対応力を生かして落札するしか現状では
物件をゲット出来ないですね。
[2017/07/25 Tue] URL // バーダック #- [ 編集 ] @
Re: タイトルなし
問題のある物件は問題のない金額で買えますが
問題のない物件は問題のある金額でしか買えません。

どちらも問題がありますが
より問題があるのは、問題のない物件を問題のある
金額で買うことでしょうね・笑





> 数年前ではわりとマシな物件が競売に出てましたが、
> 最近では一般の売買の方が安くてマシな物件があります。
> でも戸建志向のプレイヤーが増えてるので、一般売買では安い物件は買えないです。
> 競売もこういう問題を抱えた物件を、リスク対応力を生かして落札するしか現状では
> 物件をゲット出来ないですね。
[2017/07/26 Wed] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @
深い話ですね。
うーんどうするんでしょうね?
[2017/08/02 Wed] URL // まえちん #- [ 編集 ] @
Re: タイトルなし
大家さん?に金積めばいいと思います。

大家さん?も金積めばOKするでしょう。

この物件は売れると思います。
16件の入札が、それを暗示しています。

最終的な利益は100万くらいでしょうか。

多いとみるか、少ないとみるか。

それはともかく16件の入札が入るところが
深いですよね・笑






> 深い話ですね。
> うーんどうするんでしょうね?
[2017/08/04 Fri] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @

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