絶対に読むな。絶対に読むな。絶対に読むな。でも読んでね。
こんにちは兵庫@ばななです。

先日、物件のリホームが終了しました。
リホームというより今回はほぼ掃除でしたね。

前回の日記で草ぼーぼーの庭をどうやって除草するか
いくつか案を考えていました。
P1050604.jpg

しかし、結局でた結論はこれでしたw
P1050632.jpg
P1050633.jpg

草刈り機で草を刈るだけで終了です。

草を刈ること自体はほとんど費用はかかりませんが
「草が生えないように造作する」こことには結構な手間と経費がかかります。

小さな面積ならともかく、庭全体70㎡程度に草が生えない造作
するには、募集家賃とコスパを考えて断念せざるを得ませんでした。
P1050627.jpg

この物件、築20年なのですが擁壁部分が黒くすすけたり
コケが生えたりして汚かったのを高圧洗浄機をつかって
徹底洗浄しました。

電柱の黒さが、元の擁壁の黒さと思ってください。
かなりきれいになっているのが分かると思います。

間取りは3LDK

募集家賃は55,000円

敷1礼1

不人気地区の物件なので、需要は低いですが
ま、そこは戸建てということでなんとかなるんじゃないでしょうか。

気になるお値段はこうなりました

物件価格200万円

税金等 10万円くらい

ブロア 8800円

キッチン水栓 2600円

動産処分費用 5000円

カギ製作費 7000円

交通費 10000円くらい

ガラス交換1枚 3000円

合計213万6400円

カギ製作費がやたら高いのは、玄関カギの引き渡しがなかったので
玄関ドアからシリンダーだけ取り出して、カギ専門店へ持ち込みして
シリンダーからカギを作成してもらったからです。

1本あたり税込み7000円かかりましたが
ドアノブ本体を交換するよりは、よほど安上がりです。

ちなみに大阪梅田のカギ専門店は、これを税込み3千円で
やってくれます。
出張してもらうと1本あたり15000円以上はすると思います。

シリンダーそのものを交換すればいいんじゃないのかって話ですが
今回のシリンダーはネットでは入手できないサッシメーカー向けの
ある意味特殊なものだったので、シリンダーそのものの交換は出来ません。

こういうケースははじめてだったので
玄関カギにちょっと詳しくなりました・笑

今年仕入れた物件が2件
4月に退去があった物件1件

まだまだリホーム続きます。



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とても200万円の物件には見えないですね。(^^♪
これで大阪府下なら家賃7~8万は取れそうです。

なかなか安い物件が出てこない都会より、安い物件があって、
そこそこ需要が見込める地方で戸建賃貸する方が有利かな?

地方で賃貸するのに不安なのが、現地での客付け、リフォームなどの
協力体制ですが、セルフでほぼすべてされる@ばななさんなら関係無さそうですね。(^^♪
[2017/05/18 Thu] URL // バーダック #- [ 編集 ] @
Re: タイトルなし
自分的には200万はちょと高かったなと思いますね。
利回りの30いってないし。

大阪府下で(大阪市内ではない)、この物件と
ほぼ同じスペックで4~5年前に160万前後で2軒
買ってます。

賃料は5万、5.7万ですね。

家賃5~6万の物件なら、本体150万前後で
買わないといい投資とは言えないかも。。


> とても200万円の物件には見えないですね。(^^♪
> これで大阪府下なら家賃7~8万は取れそうです。
>
> なかなか安い物件が出てこない都会より、安い物件があって、
> そこそこ需要が見込める地方で戸建賃貸する方が有利かな?
>
> 地方で賃貸するのに不安なのが、現地での客付け、リフォームなどの
> 協力体制ですが、セルフでほぼすべてされる@ばななさんなら関係無さそうですね。(^^♪
[2017/05/19 Fri] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @

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