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ブログランキングがまた
少しずつ上がってきた
兵庫@ばななです。

少し前の急激な低下はなんだった
んでしょうか?
わからん。。。
なんか良くないこととか
記事で書いたかな(笑



今日は物件5号の利回りを計算
してみました。

物件価格は162万円
もろもろ費用を全てたして
242万円でした。

つまり本体価格以外で80万円
かかったという訳です。

で、この内の実に半分41万円
の内訳がですね・・・

税金関係 21万円
占有解除 8万円
広告料  12万円

となってます。

占有解除というのは占有者への
ワイロ?です。ワイロじゃないか。
工作資金ですw

税金にしても、広告料にしても
占有解除にしても物件の価値を
上げるための費用ではなく
無形の?サービスです。
いや、サービスじゃないかw。

その他の40万円ほどは物件の内外
になんらかの物理的変化を与える
ための費用です。
修繕にしろリフォームにしろ。

しかし、税金や広告費、占有解除は
物件の外形になんら変化を与えることは
ない費用なわけです。

その費用に40万って、一見すると
高い気がするのは自分だけでしょうか?

しかし、冷静に考えるとその41万円は
入居付けするために必要不可欠な費用
でもあります。

ホント不動産ってゼニかかるんですね。

話を元に戻しますが
収入は礼金の20万円、敷金10万円
日割り家賃3万円。
敷金は返還金なのでムシします。

固定資産税が4.5万円
火災保険が1万円
つまり
年間の最低ランニングコストが5.5万円。
火災保険はたぶん30%程度返戻あるはず
ですが、これもムシ。

月額家賃が6万円なので
ざっくり利回りは30.2%

ちなみに例の占有者じいちゃん賃貸の
物件6号も家賃2.5万円で実利回りは
35%くらいでした。
こっちは取得税の通知がきてないので
あんまりちゃんと計算はせず。。
今度、ちゃんと計算します。

今回もいつものように費用の端数は
すべて切り上げ、大目に費用計上して
いるので、実際は31%くらいでしょうかね。

記事ではざっくりしか書いてませんが
実際は全ての項目、修繕のために購入した
工具類や物件往復のガソリン代、遠征のため
食費、電気、水道代など自分自身の人件費以外は
きっちり費用計上してますからねー。
ご安心をw

数字はシビアに見てシビアに記事にしないと
いけません。
甘く見て甘く記事にするのは自分のためならず。

まぁ何にしても当初の想定利回りは
なんとか確保できました。

特に礼金20万と日割りの3万の収入が
大きかったw。

礼金20とか鬼じゃないかと思われそうですが
この地域ではこれでも少ないくらいです。
しょぼいスペックで30くらいとってますから
普通に。。。

郷に入っては郷に従え

の精神でやってまw。

今現在7物件ですが、あと3物件は
実利回り40~50%で探索してみましょうか。
うん、そうしようw

また遊んでねーばいばーいばいばーい!





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No title
師匠 こんばんわ

師匠のテク(あっちのテクニックではない)を習いたく、

ここに弟子入りを志願致します


といっても、何にも無いところからでは師匠も大変なので

自分なりに色々試してから、実例を伴ったアドバイスを

頂ければ派と思います

是非、宜しくお願い致します

(小心者ですので、占有者様に「おら、ドケ」と言えないですが

 つとまりますでしょうか?)

また、いま株の方で生死をさまよっていますので、

落ち着いたら、また連絡致します


一方的ですがwww宜しくお願い致します
[2011/10/20 Thu] URL // よっしー #- [ 編集 ] @
No title
よっちーさん、おはようございます。
ボクは入居者募集は随時実施しておりますが
お弟子さん募集は実施しておりません(笑

つか、どっかに弟子入りしたいくらいです。
今度、いっしょにどっかに弟子入りしましょうw。

株はリーマン後地合い悪しですね。
特にここ最近はピリピリした展開で
神経すり減らしますよね。。。
[2011/10/21 Fri] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @
No title
ひ、ひどい・・・・・

弟子を取らないなんて、私の心をもて遊んだだけなのね。

こんなに、師匠のことを尊敬しているのにwwwww

まあ、弟子入りは冗談として、物件についての情報交換や

自分の考え方に対してのアドバイスを、手取り足取り

指導をしてくれればそれで良いですよーwww

当然、タダでお願いしますwww


と敢えてタカビーにお願いしてみましたが、これ以上いうと

本気で怒られそうなので辞めときます


でも、物件についての意見交換はしてみたいですね。
[2011/10/21 Fri] URL // よっしー #- [ 編集 ] @
No title
よっちーさん、おはようございます。
僕もまだまだ知識や経験が浅いので
日々、勉強の毎日です。。

いろいろ情報交換しましょう。
わっしょい!
[2011/10/22 Sat] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @

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