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こんにちは兵庫@ばななです。

先日落札した物件の代金納付のため裁判所に行ってきました。
今回の物件は自分を含めて入札数は4件。
気になる入札金額はと言うと・・・

①1,650,008円
②1,318,000円
③1,111,200円
④931,000円

入札は自分含めて法人が2件、個人が2件でした。
自分なりに今回の落札結果を分析してみます。

まず、この物件の売却基準価格は81万円で買受可能価格は65万円。

最下位の人の金額から決して冷やかしでの入札ではないことが
分かります。落札できればラッキー♪的な人であれば、せいぜい基準価格程度の
金額で札を入れるでしょう。

3番手の人は完全に落札を狙っての金額です。(だと思います)
なぜかというと,かなり細かく金額を刻んでますよね?
こういう金額を刻む入札というのは、本気を意味します・笑

そして2番手。
これも落札を本気で狙っての入札ですが、相場観がない。

自分はこのエリアに少し物件も持っているし、何度も入札をして
不発に終わっているので分かるんですが、今回落札したような物件クラスの
スペックだと150万円以下での落札はあり得ないのです。

150万がボーダーラインで、200万オーバーも多い。
ふわっとした相場観ですが、このエリアとはそんな感じ。

今回、自分は基準価格の2倍で入札しましたが
エリアを問わず競売物件をある程度、確実に落とすひとつの目安が
この基準価格の2倍入札になります。

自分も本気で落札を狙っていくときは2倍で入札することが多いですね。

今回落札した物件は想定賃料5.5万~6万円
税込み修繕費込みの仕上がり価格は200万円
実利回り31~35%くらいを想定しています。

===

この物件には60代の男性が一人で住まいされていたので
明け渡しの交渉をしましたが、すんなりOKしてくれました。

実に素直でいい人でしたw
実際に明け渡しが完了するまで油断できませんけど。

競売物件の場合、動産類が片付けられている場合は
ほとんどなくて、債務者・占有者が住んでいるか
空き家だけど動産てんこ盛りか、どちらかが多いわけですが
基本的には誰かがそこに住んでいるほうが処理を進めやすいかなと思います。

空き家の場合、債務者の居場所が分かればいいんですが
分からない場合もまれにあります。
その場合、動産の処分に苦慮することになります。

強制執行すれば簡単ですが、金がかかるw

ちなみこれまで30件以上の物件を落札してきましたが
一度も強制執行せずにこれましたw

占有者がやばそうな物件をさけてきたというのもありますが
割と田舎の物件が多いというのも理由としてあるかなと思います。
田舎の人は素直な人が多そうですよね・笑

今年はまだこの物件しか仕込めていないので
後半戦は攻めの姿勢で入札していこうと思います。



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