FC2ブログ
//////////////////////////////////////////////////////////////////////
こんにちは兵庫@ばななです。

いよいよ夏本番になりましたね。
でもセミの鳴き声が少ないせいか、暑いけど暑さをやや感じません。
セミの鳴き声って、暑さに拍車をかけますよね。

前置きはこのくらいにして、今日は先日落札した競売物件について
の話です。

実はこの物件と同じエリアにすでに2件、戸建て物件を所有していて
どちらも現状賃貸中です。
他2件の物件についても少し詳しく紹介してみます。

DSCF0197.jpg
この物件は平成23年2月に特別売却で買受けしました。
落札価格は161万円です。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は230万円。

結構お金がかかっているのは不動産投資初期であったため
いろいろムダな動きや出費があったこと、また占有者に8万円を
明け渡し費用として支払ったことなどが影響しています。

リホームが終了したのが6月で、賃貸契約出来たのが10月でした。
結構、時間がかかっているのは、客付け業者の選定を間違えたことが原因。

当初の契約内容は家賃6万円、敷金10万円、礼金20万円・笑

礼金20万って鬼ですが、この当時このエリアではまだまだこれでも
少ないほうでした。礼金30万とかの物件もちらほらありましたからね。
もっとも広告費に12万支払ったので、礼金の手残りは8万円となっています。

最初の入居者にはその後平成29年1月まで住んでもらいました。
入居期間は平成23年10月~平成29年1月なので賃料収入は370万円。
途中から家賃を5万5千円に値下げしています。

その後、次の入居者には家賃5万円で平成29年2月から入居してもらってます。
入居期間は平成29年2月~現在なので賃料収入は85万円。
つまり落札から現在までの賃収は455万円くらいになりますね。
ほぼ2回転していることになります。(固定資産税控除前)

外観
この物件は平成26年6月に落札しました。
落札価格は171万円。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は211万円。

平成26年10月から賃貸開始。
契約内容は家賃57000円、敷金60000円、礼金60000円

賃貸期間は3年9か月で、現在までの賃収は256万円ほど。
1回転して2回転目ですね。
この物件もあと15年くらいは賃貸で回して、その後リホーム内容にもよりますが
イメージとしては400万円くらいで売却予定です。

そして最後は今回落札の物件。
DSCF0186.jpg

落札価格は165万円です。
4件入札がありました。

現在、占有者がいますが先日面会をして8月末で退去してもらうことで合意しました。
明け渡しには非常に協力的な占有者でラッキーでしたw

リホーム後の仕上がり価格は予想では200万円。
募集家賃は6万円を予定しています。

===

今回紹介した3物件はすべて平成初期の物件で、自分の所有物件の中では
築浅の部類になります。
築20数年はまだまだ子供です・笑

新築で売り出されたのが平成初期のバブル期でした。
売り出し価格は2000万円~3000万円。

山を切り開いて新興住宅地を形成していますが、はっきり言って終わった住宅地です。

自分なら絶対住みたくないところ・笑

山奥なので近隣にパッとした商業施設がなく、コンビニもかなり少ないです。
当然、バス便しかなく生活不便な地域です。

しかーし!

なぜか底堅い需要があるですよね~。
不思議なんですが、一定の需要があるんです。

自分で落札しておいてこんなこと言うのもアレですけど、なんでこんな所に
わざわざ家借りて住むの?って言いたくなります。

あ、そうそう、このエリアにはアパートは皆無です。
見たことない・笑

最初の物件では礼金20万もらいましたが、さすがに最近はそれはなく
せいぜい家賃1ヶ月~2ヶ月分が相場です。
それでも礼金もらえるんだから、まだまだ市場は荒れていないとも言えます。

今年上半期で落札できた物件はこの1件のみなので
なんとか下半期で2~3件は仕込みたいところです。



人気ブログランキングへ



スポンサーサイト
// ホーム //
Powered By FC2ブログ. copyright © 2018 兵庫に住んでる競売大家さん all rights reserved.
プロフィール

兵庫@ばなな

Author:兵庫@ばなな
兵庫に住んでます。
兵庫で不動産投資を実践中!

FC2カウンター

Amazon.com