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ジムニーのターボがまったく
効かなくなった兵庫@ばななです。

今日、物件5号に向かっている最中に
ターボがダメになりましたw

ターボの効かないジムニーは坂道で
アクセルべた踏みでも40kmくらいしか
速度がでません。

平成7年式、147000km走行。
もお、いよいよ買い替えかなぁ・・・

なんか、むしょうにボロくて怪しいクルマに
乗りたい欲求があるんですよねw

ボロいクルマをだましだまし、直しながら乗る楽しさ。
女性にはわからんでしょうが、男の子?には
わかりますよね(笑


と、いうわけでトラブル2連発の話です。
ジムニー入れるとトラブル3連発ですね。

まずはこちら↓
PAP_0080.jpg

これ、物件5号のユニットバス下の点検窓を
開けた図です。

ここに冷水と温水の配管があるんですが
先週金曜日の寒波で凍結→破損→漏水
となっていました。

入居者さんから連絡を受けたのが金曜日の夕方。
ちょうど物件8号の合宿の最中です。

物件5号の近くの水道屋さんに入居者さんから
あちこち10軒くらい修理依頼してもらったんですが
時間も時間で、すぐの対応はすべて断られてしまいました。

どうしようもないので、入居者さんの実家に一時
避難してもらうことになりましたw
新婚さんで実家はクルマで1時間程度なんですよね。

で、今日自分が現場まで早朝から行って
始めて物件5号の入居者さんに会って
あいさつもそこそこに早速、物件5号の近所に住む
多能工の設備屋さんに連絡して直してもらいました。

PAP_0078.jpg

この職人さん、水道工事ができるとは思ってなかった
ので、念のため電話して聞いてみたら出来るとの
ことだったので、すぐに来てもらいました。

PAP_0079.jpg

作業すること1時間。
配管のフレキシブル管を交換して無事修理完了。

お代は5000円でした。
以前も同じところが漏水していて水道屋に直してもらったんですが
そのときの請求金額が2万円w
このときは占有者さんがまだ住んでいたときの漏水。

たぶん同じ作業だったと思うんですが
4倍もの請求金額とはw

そのときはそれでも安いのかな?と思ったんですが
人によっては5千円ですむ仕事なんですね。


そしてそしてReホーム中の物件8号のトラブル。

キッチンの照明を交換しようと思い
漏電ブレーカーを切って作業後にまた
ブレーカーを上げると、上がらなくなりました。

仕方なく近所の電気屋さんを調べて
直してもらいました。
こちら↓
PAP_0077_20120206161349.jpg

画像中央の大きなスイッチが交換してもらった
漏電ブレーカーですね。

朝8時30分から作業してもらうこと1時間。
請求金額は18900円でした。

900円は消費税でしょうね。

交換した漏電ブレーカーは5000円くらいでしょうかね。
とすると手間賃が13000円くらいでしょうか?

1時間で13000円・・・?
高い気がしますが、相場がわからないのでなんとも
言えませんね(笑





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ブログランキングがまた
少しずつ上がってきた
兵庫@ばななです。

少し前の急激な低下はなんだった
んでしょうか?
わからん。。。
なんか良くないこととか
記事で書いたかな(笑



今日は物件5号の利回りを計算
してみました。

物件価格は162万円
もろもろ費用を全てたして
242万円でした。

つまり本体価格以外で80万円
かかったという訳です。

で、この内の実に半分41万円
の内訳がですね・・・

税金関係 21万円
占有解除 8万円
広告料  12万円

となってます。

占有解除というのは占有者への
ワイロ?です。ワイロじゃないか。
工作資金ですw

税金にしても、広告料にしても
占有解除にしても物件の価値を
上げるための費用ではなく
無形の?サービスです。
いや、サービスじゃないかw。

その他の40万円ほどは物件の内外
になんらかの物理的変化を与える
ための費用です。
修繕にしろリフォームにしろ。

しかし、税金や広告費、占有解除は
物件の外形になんら変化を与えることは
ない費用なわけです。

その費用に40万って、一見すると
高い気がするのは自分だけでしょうか?

しかし、冷静に考えるとその41万円は
入居付けするために必要不可欠な費用
でもあります。

ホント不動産ってゼニかかるんですね。

話を元に戻しますが
収入は礼金の20万円、敷金10万円
日割り家賃3万円。
敷金は返還金なのでムシします。

固定資産税が4.5万円
火災保険が1万円
つまり
年間の最低ランニングコストが5.5万円。
火災保険はたぶん30%程度返戻あるはず
ですが、これもムシ。

月額家賃が6万円なので
ざっくり利回りは30.2%

ちなみに例の占有者じいちゃん賃貸の
物件6号も家賃2.5万円で実利回りは
35%くらいでした。
こっちは取得税の通知がきてないので
あんまりちゃんと計算はせず。。
今度、ちゃんと計算します。

今回もいつものように費用の端数は
すべて切り上げ、大目に費用計上して
いるので、実際は31%くらいでしょうかね。

記事ではざっくりしか書いてませんが
実際は全ての項目、修繕のために購入した
工具類や物件往復のガソリン代、遠征のため
食費、電気、水道代など自分自身の人件費以外は
きっちり費用計上してますからねー。
ご安心をw

数字はシビアに見てシビアに記事にしないと
いけません。
甘く見て甘く記事にするのは自分のためならず。

まぁ何にしても当初の想定利回りは
なんとか確保できました。

特に礼金20万と日割りの3万の収入が
大きかったw。

礼金20とか鬼じゃないかと思われそうですが
この地域ではこれでも少ないくらいです。
しょぼいスペックで30くらいとってますから
普通に。。。

郷に入っては郷に従え

の精神でやってまw。

今現在7物件ですが、あと3物件は
実利回り40~50%で探索してみましょうか。
うん、そうしようw

また遊んでねーばいばーいばいばーい!





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今日は朝から雨模様の兵庫@ばななです。
夏の日の雨が一番スキですね。
あの、アスファルトから立ち上る
においがいいw
初秋の雨はなんだかもの悲しい。。

今日は早朝から前回のクロス交換で
やり残していた
キッチンのクロス交換
畳の表替え
浄化槽のブロア交換
をしてきました。

クロスは必要数量を見誤ってまして
2度手間になってしまいました。。

畳の表替えは業者さん任せなので
今日はその納品を受けるのみ。
コチラ↓
IMG_7048.jpg

さぁ、これをオーストラリア人のスミスは
気に入ってくれるのでしょうか。

あの岩石風クロスはスミスもきっと
泣いて喜ぶとは思いますが
畳の表替えはちょと微妙かなw

表替えすると、日本人なら青草のなんとも
いえない香りについつい深呼吸してしまう
もんです。

よく考えてみるとなんででしょうかね。
やっぱ、畳に日本人は馴染んでいるから
とか?

スミスはまだ若いので、表替えした畳の
香りをかぐのは今回初めてと推測。

あの香りはオーストラリアにも
通用するのか。

寿司が通用する外国人は多いですが
さしみとわさび、しょうゆが通用する
外国人はまだまだ少ないですよね。

て、ことは畳の表替えも微妙と推測。
まぁ、どっちでもいい。
機会があればスミスに聞いてみたい。



浄化槽のブロアが故障していることが
判明したので、修理を浄化槽業者に
頼んだが、修理不能とのこと。

ブロアの内部部品は消耗品で3~5年
ごとに交換すれば直るとのことだったけど
今回は完全に死亡してました(泣

ヤフオク調達品12800円
IMG_7045.jpg

ブロアは給湯器とおなじで
消耗品ですね。
ただ個体によって短命なものと
長生きするものがあると
業者さんは言ってましたよ。

またねーばいばーい!




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最近、体重が69kgで固定している
兵庫@ばななです。
あと、2~3kgはやせてもいいと
思う。

みなさま、コンニチワ。

今日も筋肉痛なので、思いつくこと
といえばクロス交換のことしか
ないので、記事もきのうの記事を
ひきずって書いてみようと思います。

今回ばななが使用したクロスは
有限会社ワークス(壁紙工房)の
SL-629というタイプのクロスです。
600x285-2010112700001-3.jpg

この画像にかいてあることが
全てなんですが、これがめちゃ良かったです。
クロスの質感がとても送料工具込み8500円とは
思えないほどいいです。

が、岩石風クロスは1m480円でしたが
耳もあるし、ペラペラのうっすいクロスで
質感はダメダメでした。
これも壁紙工房ヤフオク店で購入。

ふつうのクロスはへりに耳があるんですよ。
食パンの耳みたいな。
これの処理が初心者には面倒なのでこれが
ないほうがゼッタイいいです。
あるとわずらわしい。



古いクロスをはがすときはマスク着用する
のがいいという話はきのうしました。

IMG_7035.jpg
古いクロスのきわ部分には画像左の
ジョイントコークですきま埋めが
されているので、これを事前にカッターや
ヘラで切断したほうがいいです。

そうしないとクロスをはがすときに
きれいにきわの部分がはがれないんですよ。
きわの部分は新しいクロスをはるときにも
重要な部分なので、ここの下処理は
手抜かりがあってはなりませぬ。。

あとは思い切りだけですね。
クロスをはがすときは、一瞬だけ
ホントにやっていいのだろうか?
とためらいを覚えます。

しかし、ここで躊躇しては
いけません。

不安も恐れも、疑念も煩悩も
なにもかも忘れて、ただ一心に
クロスをはがしまくることです。

作業の手を途中で止めてはいけません。
一度、手を止めるとイヤになってきます。

そして、全てのクロスをはがし終えたとき
あなたは部屋中に散乱した古いクロスと
汚い壁面をみて、

ボクはなんてことをしてしまったんだろうorz

と途方に暮れるはずです。

もう後戻りはできません。
最後まで任務を遂行するしかないのです。

あとは良く切れるカッターナイフと
よく切れるハサミがあれば作業はどんどん
はかどります。

切れないカッターとハサミを使用すると
任務の遂行に著しい支障をきたすことに
なるので、ささいなことですが、これは
重要なことです。


今週の金曜日ももう一度、物件に
クロス張りに行く予定。

キッチンのクロスが不覚にも
足りなくて、泣く泣く当日は
下処理だけして撤収しました。

事前に必要なクロスの量を的確に
見積もりことも、重要なことの
ようですねw。

またねーばいばーい!




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一泊2日で物件5号のクロス交換をして
全身筋肉痛になって帰ったきた
兵庫@ばななです。

やっぱクロス交換は全身運動ですね。
ほんと全身を使います。

今回施工したのは1階のLDとキッチンです。
実は面倒だったので、ある業者さんに
見積もりをしてたんですよ。

やすらぎ本舗に。。

ネットでみると1m500円とあります。
先着50名が怪しいですが。

それで現場で見積もりをしてもらったら
なんやかやと手間賃を上乗せされて
10畳のLDだけで9万円の施工費という
まったくやすらげない価格でした(笑

というわけで、セルフを実施することに
したのです。

IMG_7033.jpg
これは壁紙をはがした図。
ヘラを使ってどんどんばりばりはがしていきます。

IMG_7031.jpg
ぜんぶはがし終えた図。

3時間程度ではがし終えました。
クロス交換の方法はネットとかでも
詳しく紹介されていますが、1つご注意。

クロスは紙なので、はがすときに紙の細かい
繊維が大量に空中に浮遊します。

体に害はそんなにないと思いますが
吸い込まないに越したことはないので
マスクを着用したほうがいいですね。

空中に浮遊する紙の細かい繊維が
アスベストにクリソツです。

で、はがし終えたらまずが大量に散らかった
古いクロスを片付けて、作業場所の確保を
します。

壁面の一部へこみはパテなどで下処理する
ように書いてありますが、特になにもしませんでした。
ざっくり整えたくらいです。

そしていよいよ新しいクロスをはりはりします。
今回は生のり付きだったので、適当な長さに切って
そのまま貼り付けるだけなので、楽チンです。

IMG_7038.jpg
完成した図。

入居者様がオーストラリアの人なので
白のクロスのアクセントに岩石風なクロスを
組み合わせてみました。

オーストラリアといえば世界有数の資源国ですから
この壁紙をみて、祖国オーストラリアを
思い起こしてもらおうという泣ける演出です。

IMG_7039.jpg
白ばっかだと圧迫感があるので、ちょと
アクセントがあったほうがいいですよね。

ここまでの完成に要した時間は約9時間。
床についたのりをきれいに拭いて、掃除機かけて。

クロス張りは脚立にのったりおりたり
しゃがんでクロスを切ったり
両腕を上げて貼り付けたりと全身の筋肉を
くまなく使用します。

屋外での作業よりはましでしょうが
なかなかこれもしんどい作業に違いはないです。

またねーばーいばーい!



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