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こんにちは兵庫@ばななです。

今年はもしかして暖冬ですか?
先週とか半袖でも外出できそうな陽気でしたね。

今年も残すところ一月半程度になりましたが
なぜかここにきて、物件の仕込みが加速しています。

上半期(1月~6月)までは競売で戸建て1件しか取得出来ませんでした。

ここ2か月程度の間に3件の仕込み完了です。

DSCI0151_20181112111542b99.jpg
こちら競売取得でお値段120万円


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こちらも競売取得でお値段400万円

この物件、ふだん自分が落札する価格帯からすると
かなり高額です。
なんでこんな高額になってしまったのかと言うと
この物件は転売向きの物件なのです。

自分のような賃貸屋が落札する物件ではなく転売屋が
きれいにフルリホームして1000万程度で転売するような物件。

このエリアでは住宅地として人気が高く、更地にしても売りやすく
リホームして中古住宅として転売もOK、賃貸もOKという物件です。

そういう転売向けの物件は普段は入札することがありませんが
気が向いたときだけ、年に数件入札したりもしてました。

転売向きの物件は入札価格も高騰するので、これまで一度も
落札できたことがありませんでしたが、今回は奇跡的?に
落としてしまいました・笑

もっとも転売はせずに当面の間は賃貸で回る予定です。

DSCI0220_20181112111540beb.jpg

そして、こちらの物件。
神戸市某区にある6世帯2DKのアパです。

実はこの物件、競売取得ではなく知り合いからの紹介物件です。

アパートの処理に困っている人がいるということで紹介されました。

前所有者は高齢の自営業者で、サンタメ取引で2年前に売買で
購入したようです。
お値段なんと・・・・諸費用込みで1550万円。。。

現在入居は6世帯中1件のみで、賃料は月額4万円。
同スペックの賃料相場からすると、かなり高いです。
相場は2~3万でしょうか。

平成28年に購入して、購入後6か月間だけ空室の5部屋を
1部屋3万円 合計15万円で家賃保証するという契約で
購入したようです。

しかし保証期間が終わって,客付けも出来ず、手に余っての
売却希望ということでした。

で・・・

私が買った金額は・・・

130万円です・(n*´ω`*n)

1300万円じゃありませんよ、130万円です。

もっとも1550万円ってのがあり得ない金額です。
平成28年というと不動産が最も激熱の時期でしたが
それでもこんな築50年、駐車場はおろか駐輪場すらない
駅から遠い物件が1500万オーバーなんてあり得んw

売主となったサンタメ業者は利益1000万くらい抜いたんじゃ
ないでしょうか。

えげつない利益を上乗せするサンタメもサンタメですが
その物件を100万そこそこで買いたたく自分もサンタメを
責めることは出来ません((ノェ`*)っ))タシタシ
15027218.jpg
獲物に群がるハイエナ
平気な顔して他人の屍(しかばね)を踏み越えて
いくのがこの世界。。。

うっかりしていると業者の養分になってしまいます。

司法書士に登記費用を払うのがバカらしいので
例によって自分で登記書類を整えて、申請しました。

登録免許税が約10万円だったので取得税もそれくらいでしょう。
つまり本体価格は実質150万円になると思われます。

現在入居中の部屋以外すべて中の確認をしましたが
前の前のオーナーがそれなりにリホームしていたようで
あまり大がかりなリホームは必要なさそうでした。
掃除だけでOKかもしれません。

この物件の一番の問題は駐輪場すらないことです、駅から遠いのに。

物件前面が月極め駐車場になってはいますが満車。
ちなみに1ヶ月の駐車料金は1万7千円です。
神戸の市街地だと,だいたいこれくらいはしますね。

現状で何もしなくてもネット利回り28.6%で回るので
放置するのもアリですが、それじゃつまらいのでなんとか
満室目指して今後動いてみようと思います。



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