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こんにちは兵庫@ばななです。

昨年12月から取り掛かっていた物件のリホームが
ほぼ終了しました。
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ほぼ3か月かかっていますが、実際に現場出動したのは
23日です。1日の実働時間はせいぜい5~6時間程度で
物件までの往復で2.5時間。

とにかく冬で寒いので、なんやかや理由を付けては
作業をさぼってましたが、完成はしました。

どの物件でも作業時間はトータルで120時間前後
リホーム費用は20~30万円
この物件もそんな感じです。
P1060597.jpg

落札価格は115万円だったので税込み修繕費込みでざっくり145万円
くらいの仕上がり金額となっています。

賃料は5万円で募集しているのでネット利回りは39%くらいを
想定していますが、需要の弱いエリアなので家賃は4.5万円くらいに
値下げするかもしれません。
その場合はネットで35%くらいでしょうか。
いずれにせよ利回り的には合格レベルです。
P1060607.jpg

最近思うんですが、利回りが高くてもロットが小さいと
投資効率が良いとは言えないんですよね。

例えば1000万円を30%で回せば年間賃料は300万円です。
でも1億円を10%で回せば1000万円。

確かに利回りが高いほど投資効率は良いということになりますが
投資効率は利回り×ロットなんですよね。

しかし大きなロットを用意するには融資が不可欠となります。
そうすると必然的に融資の引ける物件を選定することになって
それはつまり築浅とかRCとか好立地の物件ということで
利回りは低くなる。
P1060596.jpg

まぁあちらが立てばこちらが立たずです。

戸建てを現金買いで50軒も集めれば、税抜きで年間賃料3000万円
くらいにはなります。税引き後でも2000万円は軽く超えると思います。

無借金でそれくらいの賃収があれば、それはそれでいいとは思いますが
なんか突き抜けた感じがないですよね・笑

自分的に突き抜けた感があるのは賃収1億です。
手取りCFで5000万円以上なら突き抜けた感を味わえる気がします・笑

P1060594.jpg

この物件、簡易水洗トイレなんですが
非常に巧妙に作られてますよね。

一見すると普通の洋式水洗トイレに見えます。

簡易水洗トイレって汲み取りトイレのような臭突筒ってないんですかね。
少なくともこの物件にはそれがなくて、物件調査で浄化槽だと勝手判断して
落札しましたが、簡易水洗だと分かっていたら買受可能価格の80万くらいで
入札しているとこです、結果論ですが。

これからリホーム予定の物件が加古川、姫路に
それぞれ1件ずつあります。

今月いっぱい休んで、3月から作業に入る予定です。




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