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こんにちは兵庫@ばななです。

4月に落札したこちらの物件
DSCI0776.jpg
売却基準価額は1,620,000円

入札は自分を含めて5件あって落札金額170万円。
平成元年築の3LDK
車は並列で2~3台駐車可能。

外壁がきれいですが、新築後に塗り替えられています。

立地は郊外ですが辺ぴな場所ではなく
空き家、空き地が非常に少ない住宅地となっています。

実はこの物件は以前、売却基準価額284万円で出品されて
入札数は不明ですが568万8千円で落札されているんですよね。

しかし

落札者は落札代金を納付せずに流した模様。
流した理由は推測ですが地盤沈下による物件の傾きです。

なぜそう推測したかというと、流れた後に裁判所が
再度、現況調査を実施して傾きについて報告書に追記しているからです。

また、この傾きによって売却基準価額に減価調整もなされています。

しかし

実際には気にならない程度の傾きだと思います。
築30年も経てばある程度の地盤沈下による傾きはやむを得ないでしょう。

よほど地盤の固いところか、地盤改良がしっかりなされている
場所でなければほとんどの家屋は微妙に傾いていると思います。

この物件も中に入ってしっかり確認はしていませんが
ざっくりみた感じでは大したことはなさそうに思います。

ただし

この物件の真裏に6畳ほどのプレハブ建ての部屋が増築されて
いるんですが、そこは体感できるほどの傾きがありました。

そこは盛り土をして造成したようですが、盛り土の地盤って
どこでも似たようなもので、軟弱ですからね。
切り土のほうがまだマシでしょう。

ともかく2度目の出品で落札となりました。
残代金も納付完了。

以前も記事にしたことがありますが
不動産競売というのは担保競売と強制競売の2種類が
ありまして、事件記号でその区別がつきます。

担保競売の事件記号=ケ
強制競売の事件記号=ヌ

平成30年ケ123号は担保競売事件
平成30年ヌ123号は強制競売事件

といった具合です。

担保競売というのは簡単にいうと債務者が借金の返済が
出来なくなった、もしくは返済しなくなったことを原因として
不動産の差し押さえ命令が発令されます。

一方で強制競売というのは債務者に不法行為による
損害賠償責任が生じたり、あるいは相続財産の按分に争いが
生じた結果として不動産の差し押さえ命令が発令されます。

つまり

担保競売というのは債務者がある程度は納得している場合が
多いんです。
なぜなら借金を返していないという負い目があるから。

一方で強制競売は担保競売ほどには債務者が納得していない
ことが多い。
なぜなら債権者(競売を申し立てた者)と見解、認識の相違による
争いがあるから。

担保競売も強制競売も競売は競売であって所有権移転の手続きや
占有解除のための債務名義の取得方法には変わりはありません。



任意の明け渡し交渉は強制競売のほうが難航する可能性は
高いと思います。理由は上記に記した通りです。

今回のケースでは・・・

債権者=妻
債務者=夫

という図式です。

離婚による財産分与を妻が求めたんでしょう。
家庭裁判所が夫名義の不動産、つまり冒頭画像の物件の
仮差押え命令を発令しています。

離婚もここまでくるとドロ試合と言えます。

債務者=占有者である夫に明け渡し交渉を試みようと
したところ、この物件からは4~5年前に転居していて
所在不明の状態。

事件記録でも所在が分からなかったため、とん挫。

とりあえず公示送達という方法で引渡し命令の手続きだけ
しておきました。

ちなみに公示送達というのは相手方の所在が不明な場合に
郵便物を送達できないので、裁判所所定の場所に文書を
一定期間、掲げる=公示することで相手方に知らせるというもの。

相手方がその公示された文書を見ていようが見ていまいが
関係はありません。
所定の手続きを経て一定期間、文書を公示すれば法的には
相手方に通知した効力が生じるんです。

つまり相手方は文書を知らない、見てないとは言えなくなる
ということ。

え~と・・・なんの話でしたっけ。。
あそうそう、債務者の夫の所在が不明ということです。

これは企業ヒミツですが、独自の調査で債務者=占有者=夫
の所在を突き止めました。

が、すでに故人となっていました。

まだ60歳にもなっていません。

ひどいボロ屋での孤独死でした。

自宅を妻に差し押さえられた後、現金で転居先のボロ屋を
購入したものと思われますが、そのあまりにボロさ加減から
この夫は自身の死に場所を求めていたように思いました。

病死なのか自殺なのかは不明ですが、亡くなって1ヶ月後くらいに
警察が踏み込んで発見されたようです。

元自宅を引っ越して、ボロ屋に越してからから2年も経たずの出来事。

自宅の差し押さえを申し立てた妻もよほどの義憤の結果でしょうが
亡くなった夫の無念を思うと、なんとも言えない気持ちになりますね。

他人の人生の裏側に関与するのは競売屋の宿命ともいえます。


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