絶対に読むな。絶対に読むな。絶対に読むな。でも読んでね。
こんにちは兵庫@ばななです。

昨年秋から年末にかけて2件の戸建て退去ありましたが
繁忙期までに入居予約をして頂き、これでまた完全満室
となりました。

現在の物件数は

個人15棟
法人11棟 合計26棟

ほとんど戸建てですが、一部小さなAPや倉庫もあります。

そんな中

先月から最近にかけて3棟新たに競落しています。
というわけで、これからリホームする予定の物件を
含めると合計29棟、30棟レベルまであと1棟になります。

そこで、先日来ずっと考えていたことがあります。

それは今後、どうするのか?ということです。

当初の目標は戸建て30棟でした。
30棟 月額賃料150万 年間賃料1800万(税引き前)

減価償却がまだ効いてますし、全て現金決済ですから
手残りは非常に多いです。
元本返済だの利払いなしですからね。

今年中には上記達成は可能だと思います。

ここからどうするのか?

すっと考えていたわけです。
選択肢として

①戸建て50棟まで突き進む
②不動産投資を中止して本業に専念する
③個人法人の与信を背景にに融資を受けて規模拡大する

まず②ですが、これは却下しました。
まだ不動産意欲も十分あるので、②は数年後でも遅くはない。

③は教科書的には正解の選択だと思います。
かつてないくらいの金融緩和で融資ジャブジャブの経済情勢を
考えると、今は利回りよりCF重視で規模拡大するのがよいと
思います。

しかし、理由はいくつかありますがこれもなんかピンとこない。

となると

残った選択肢は①ということになります。

50棟まで残り21棟

これを5年後までに達成しようと思います。
年間4棟ペースですから、無理はないと思います。

50棟レベルになると

月額家賃250万 
年間家賃3000万(1件あたり5万の賃料で計算)

当分は減価償却が効いているので可処分所得は
最低でも年間2000万、いや2500万くらいは貯金できそう・笑
(生活費を年間200万として試算)

1億貯めるのに数年、2億ためるのに10年かかりません。

あとはそれをタネ銭にして、太い物件を現金買いするもよし
利回りを下げて土地投資するもよし
業免許を取得して転売屋になるもよし

夢が広がります・笑

5年後以降のことは今はまだ全く白紙状態ですが
ひとつ言えることは現在からあと5年頑張れば
5年後からは夢が広がるってことです・笑

なので

あと5年は今のまま
競売戸建て現金決済セルフリホーム投資法(長い)
で突き進んでいこうと思います。

50棟以上は賃貸物件を増やすつもりはありません。
増えれば増えるほど家賃収入は増えますが、税金や手間
労働効率を考えると、一人でやるには50棟までが限界でしょう。

50棟規模まで増やして10年~15年原状維持したら
その後、徐々に規模縮小していく。

低利回りの資産性の高い土地投資なんかがいいかなと
思いますね。

あと5年20棟

短いようで長いような
少ないようで多いような・笑



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現金買い物件ばかりだと空室のプレッシャーが少なくて比較的気楽?ですね。

神戸震災後、激落ちした不動産価格の中、積極的に戸建投資して戸建ばかり50軒保有している大工さんの話を
聞いて、人の行く脇に道あり花の山、という言葉を痛感しました。

私が売りに出している一棟マンションが上手く売れたらけっこうな手残りが出るので、
今、アイデアを持っている投資法で戸建を増やしていこうと思います。
この投資法なら借手と物件選定をしてから購入して、通常家賃の数倍で貸せて退去も無い、という
夢のような運営が出来ます。(^^♪
[2017/03/27 Mon] URL // バーダック #- [ 編集 ] @
Re: タイトルなし
自分は借金をして物件を買ったことがないので
空室プレッシャーを感じたことはありませんが
でも、空室や退去連絡はイヤなものですw

戸建てや集合住宅、現金買いや融資いろいろ
やり方ありますが、どれも一長一短です。

自分に合う合わないで決めるのが失敗しない
コツかもしれませんね。



> 現金買い物件ばかりだと空室のプレッシャーが少なくて比較的気楽?ですね。
>
> 神戸震災後、激落ちした不動産価格の中、積極的に戸建投資して戸建ばかり50軒保有している大工さんの話を
> 聞いて、人の行く脇に道あり花の山、という言葉を痛感しました。
>
> 私が売りに出している一棟マンションが上手く売れたらけっこうな手残りが出るので、
> 今、アイデアを持っている投資法で戸建を増やしていこうと思います。
> この投資法なら借手と物件選定をしてから購入して、通常家賃の数倍で貸せて退去も無い、という
> 夢のような運営が出来ます。(^^♪
[2017/04/07 Fri] URL // 兵庫@ばなな #- [ 編集 ] @

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