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こんにちは兵庫@ばななです。

今日は先日決済をした130万円の神戸アパートについて。
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この物件、ブログに書いたとおり知人からアシストされて
購入することになったわけですが、その知人というのは
10年ほど前に知り合った土建屋のおっさんです。

このおっさん仕事はさっぱり出来ませんが、顔が広くて
なぜか同業者からの人望もあるんですよね。

その土建屋に相談に来たのが今回の売主のじいさんです。

このじいさん、FCで40年近く自営業をやっていて
けっこう儲けているようでした。

先物取引、不動産投資、外貨投資などの資産運用にも
関心が高くて、本業で儲けた金をそれらに突っ込んでいるらしいです。

僕のところに話が来たのは、土建屋から電話で知り合い(売主)がアパート経営に
困っているので相談に乗ってやってほしいということが事の始まりでした。

じゃあ、とりあえず物件を見てみようという
ことになって売主のじいさんと一緒にこのアパートにやってきました。

現状で6室中1室の入居で、空室が5室。

理由は簡単でした。

①各部屋に洗濯機置き場がないこと
②駐車場はもちろん駐輪場すらないこと
③競争力のない単身者用の間取りであること
④神戸市内とはいえ駅からかなり遠いこと(バス便)
⑤そもそも賃貸募集をしていないこと

特に深刻な問題は①②ですね。
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これらを売主のじいさんに指摘してやりましたが、①②を解決するには
それなりの費用もかかるし、何よりも高齢のため、客付けに動いたりとか
面倒なことは出来ない様子。
典型的な業者丸投げスタイルの大家さんです。

①~⑤を解決しても、同じような文化住宅ぽい物件は
市内に吐いて捨てるほどあるので、客付けは厳しいかもしれない
ということをじいさん(売主)に伝えると、いくらでもいいので買ってくれ
という話になりました。

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値段は130万円を提示しましたが、100万でもOKだったと思いますね。

値段ではなくて、処分することが目的でしたから。
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ガラガラでもとりあえず毎月4万円は入ってくるんだから
売らずに持っていても良かったと思うんですが、処分をしたい人は
持っていること自体が苦痛なんでしょう。

そんな訳で売主さんは、これまでの家賃収入を差し引ても
1200万くらいのロスカットです。

不動産の世界じゃ数千万もありうるので、そういう意味では
ケガは小さかったとも言えなくはないけど,痛い金額ではある。

今回の取引は、かなりのレアケースで再現性は全くありません。

===

TRANBI

このサイト知ってますか。
一言でいうとM&Aのサイトです。

会社を売り買いする。

色々な会社が登録されていて、結構成約もしてるんですよね。
会社と言っても、ひとり株式会社はもちろん、ラーメン店1店からの
事業承継やサイト運営のノウハウの承継など、しょぼい会社の売買も
たくさん掲載されてます。

自分も数年前にしょぼい起業をしてひとり株式会社のオーナー社長
ですが、最近特に思うのはオーナー社長最高ってことです・笑
最高かつ最強ですね。

どんなの大きな会社であっても雇われ社長はダメ。

あと忙しい会社のひとり社長も自分には無理だと思いました。
ラーメン店も店主とか、サイト運営者とか。

この商売っていうか、うちの会社の何がいいかって
とにかく仕事をしなくても売上があるってことです。
仕事しなくてもいい仕事なんて、そうそうないでしょうw

もっとも大きな借金して、空室と入退去の連続だったら
苦痛で仕方がないのもこの賃貸業の特徴でもあります。

自分もいつかは会社をたたむときが来ると思うけど
こういう形で,会社を売る出口もありだなと思いました。



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こんにちは兵庫@ばななです。

今年はもしかして暖冬ですか?
先週とか半袖でも外出できそうな陽気でしたね。

今年も残すところ一月半程度になりましたが
なぜかここにきて、物件の仕込みが加速しています。

上半期(1月~6月)までは競売で戸建て1件しか取得出来ませんでした。

ここ2か月程度の間に3件の仕込み完了です。

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こちら競売取得でお値段120万円


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こちらも競売取得でお値段400万円

この物件、ふだん自分が落札する価格帯からすると
かなり高額です。
なんでこんな高額になってしまったのかと言うと
この物件は転売向きの物件なのです。

自分のような賃貸屋が落札する物件ではなく転売屋が
きれいにフルリホームして1000万程度で転売するような物件。

このエリアでは住宅地として人気が高く、更地にしても売りやすく
リホームして中古住宅として転売もOK、賃貸もOKという物件です。

そういう転売向けの物件は普段は入札することがありませんが
気が向いたときだけ、年に数件入札したりもしてました。

転売向きの物件は入札価格も高騰するので、これまで一度も
落札できたことがありませんでしたが、今回は奇跡的?に
落としてしまいました・笑

もっとも転売はせずに当面の間は賃貸で回る予定です。

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そして、こちらの物件。
神戸市某区にある6世帯2DKのアパです。

実はこの物件、競売取得ではなく知り合いからの紹介物件です。

アパートの処理に困っている人がいるということで紹介されました。

前所有者は高齢の自営業者で、サンタメ取引で2年前に売買で
購入したようです。
お値段なんと・・・・諸費用込みで1550万円。。。

現在入居は6世帯中1件のみで、賃料は月額4万円。
同スペックの賃料相場からすると、かなり高いです。
相場は2~3万でしょうか。

平成28年に購入して、購入後6か月間だけ空室の5部屋を
1部屋3万円 合計15万円で家賃保証するという契約で
購入したようです。

しかし保証期間が終わって,客付けも出来ず、手に余っての
売却希望ということでした。

で・・・

私が買った金額は・・・

130万円です・(n*´ω`*n)

1300万円じゃありませんよ、130万円です。

もっとも1550万円ってのがあり得ない金額です。
平成28年というと不動産が最も激熱の時期でしたが
それでもこんな築50年、駐車場はおろか駐輪場すらない
駅から遠い物件が1500万オーバーなんてあり得んw

売主となったサンタメ業者は利益1000万くらい抜いたんじゃ
ないでしょうか。

えげつない利益を上乗せするサンタメもサンタメですが
その物件を100万そこそこで買いたたく自分もサンタメを
責めることは出来ません((ノェ`*)っ))タシタシ
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獲物に群がるハイエナ
平気な顔して他人の屍(しかばね)を踏み越えて
いくのがこの世界。。。

うっかりしていると業者の養分になってしまいます。

司法書士に登記費用を払うのがバカらしいので
例によって自分で登記書類を整えて、申請しました。

登録免許税が約10万円だったので取得税もそれくらいでしょう。
つまり本体価格は実質150万円になると思われます。

現在入居中の部屋以外すべて中の確認をしましたが
前の前のオーナーがそれなりにリホームしていたようで
あまり大がかりなリホームは必要なさそうでした。
掃除だけでOKかもしれません。

この物件の一番の問題は駐輪場すらないことです、駅から遠いのに。

物件前面が月極め駐車場になってはいますが満車。
ちなみに1ヶ月の駐車料金は1万7千円です。
神戸の市街地だと,だいたいこれくらいはしますね。

現状で何もしなくてもネット利回り28.6%で回るので
放置するのもアリですが、それじゃつまらいのでなんとか
満室目指して今後動いてみようと思います。



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