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こんにちは兵庫@ばななです。

先週、懸案の工事が終了しました。
思えば、昨年4月に物件を170万で落札してから
どうしようか考えあぐねていました。。。

その工事とは

地盤沈下で傾いた家の修正工事です。

修正するには

①基礎下20mの地盤にクイを打ち込む
②地盤改良
③家の床を傾きに応じて補正する

以上3択あるわけですが、①②は完全に沈下を修正できる
半面、費用は500万以上かかります。

一方で③は家全体の傾きは治りませんが、床はすべて
水平になり費用は①②に比べて圧倒的に安価で施工可能。
※全ての床といっても、風呂やトイレは除きます

結局、採用した工事は③でした。

5社くらいに相見積もりをお願いしたところ、最安値の
建築事務所に決定。

お値段は税込み71万円

これは1F、2F全ての部屋の床修正と
階段室のクロス張替、階段のパンチカーペット張替の
お値段です。

ただし、工事に伴う廃材などはこちらで全て処分する
という条件。これで4~5万の節約でしょうか。

毎度毎度不思議ですが、5社相見積もり取ると
値段は倍違いましたw
つまり、一番高いとこの見積もりは140万ほど。
複数見積もり取ると、値段が倍違うのがもはやお約束みたいに
なってて草。

DSCN2832.jpg

工事してもらった物件は手前の黒い家ですが
その隣家は半年ほど前から売りに出ていて
先月1150万円で売れてました。

たまたま買った人が来ていたので、いくらで購入したのか
値段を聞いたら1150万だと。。

この家も同じように地盤沈下していて、クイを打って
過去に沈下を修正したようです。

物件のスペックやボリュームは、どちらもほぼ同じなので
うちの物件もクイ打ちすれば同じような値段で売れただろうと
思います。割と人気のある住宅地です。

DSCN2788.jpg
ここは2Fの一室、全面に合板が敷き詰められています。

DSCN2797.jpg
こちらは1FのLDKから和室に向かって撮影した画像。

DSCN2811.jpg
1FのLDKの引き戸サッシ。
もともとの床から140mm底上げされているのが分かります。

DSCN2806.jpg
工事後の廃材
DIY大家には使えそうな廃材が多くて、良かったかも・笑

仕上げのリホームは自分でやる予定。
たぶんCFを貼ることになるでしょうね。

家の傾きも1000分の6mm以下なら、特に修正する
必要もなかったでしょうが、この物件は1000分の10mm程度
の傾きがありました。

1000分の10mmって、どの程度かと言うと
1000mmつまり1メートルにつき、1センチの誤差、傾きが
あるということ。

部屋の隅から隅までの長さが4メートルなら
隅と隅の誤差は4センチあるということになります。
片方の隅は4センチ下がっている、ということ。

これだと結構な違和感があります。
自分も当初、この物件に入ったときには体が一方へ
少し引っ張られるような変な違和感がありました。。。

それが今回の工事で、全て解消。

確かに天井とか壁をよーーーく見ると、傾いてはいますが
さほど違和感はありませんでした。

と言うわけで

地盤沈下した家を大枚はたいて修正したという
話ですが、また同じような物件が出たら買うかと
聞かれたら、微妙ですねw

ちなみにこの物件は6万円で募集予定なので
6万で決まれば、ネット利回り22~23%を見込んでいます。

===

thumb_DSCN2713.jpg

こちらは今年の年初に落札した好立地の超ボロ戸建て。

もともと貸家にする気はなく、倉庫利用目的に落札しましたが
狙い通り3万円で賃貸決定しました。

不動産屋に客付け依頼はせずにジモティだけで
募集しましたが、立地がよいと面白いように
問い合わせが入りますね。

税込みで160万ほどだったのでネットで20%くらいには
なりました。

掃除すらしていないので、20%でも十分かと思います。



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