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7月31日の不動産日記

2022.07.31.15:22

こんにちは兵庫@ばななです。

1年で一番暑い時期到来です。
先週くらいから暑さMAXです。

ここ数年は7月と8月はリホームは完全に
休止してましたが、今年は昨年から放置している
物件が複数あったので、泣く泣く頑張ってます。。

DSCN4143.jpg

真ん中の物件です。
加古川市某所のテラスハウス。

浜の宮公園すぐ近くで立地は良好w

昨年の春頃?に落札をして諸般の事情でこれまで
放置していました。
入札は自分だけのぼっち入札でお値段は125万円です。

外観はそうでもないけど、内部は半ばごみ屋敷&猫屋敷
の状態だったので、入札を敬遠されたんだと思います。

競売でも最近はまぁまぁ程度のよいボロは高値で落札
されることが多くて、以前ほどよい仕入れができない状況
のなかで、なんとか確保した物件のひとつがコレです。

今月初めからリホームしてますが、現状で6,7割の完成
といったところでしょうか。

恐らく仕上がり価格で170万~175万
賃料は月4万としてネット利回りで25%~26%くらい?

数年前までネット利回り30%を目線にして投資して
きましたが、ここ数年は30%を切る利回りでしか
落札できないことが増えてきました。

まぁこのご時世ですから多少は目線を落としても
仕方ないと思います。

最近はユーチューブでボロッボロの戸建てを投資仲間で
和気あいあい?とリホームする様子を上げている動画が
ありますが、それはそれで楽しむのはいいんですが
そういうのは続かないんですよね・・・たぶん。

屋根や床が落ちているような物件はボロ戸建てというより
廃墟物件といったほうがいいんですが、こういうのは
動画ネタとしてはいいけど、投資として考えた場合
疲れるだけで、投資効率の悪い物件ということになります。

どうしてもタネ銭がなくて、そういう廃墟しか買えないなら
仕方ありませんが、ある程度しっかりした築古物件を買う
ほうが利口です。

話が少し脱線しましたが

今回の加古川物件ははじめて業者さまへフルリホームの
見積もりを出してもらいました。
2社にお願いして、出た金額はどちらも約300万円。。

そりゃそうなりますわな・笑

丸投げするとそういう金額になるということを
改めて認識しましたw

自分で作業すれば材料費+交通費で30万円くらい
なので10分の1です。

さすがに10分の1になるなら、自分でやるしかない
ですよね・・・他にすることない、ヒマだし・笑



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7月8日の不動産日記

2022.07.08.17:00

こんにちは兵庫@ばななです。

毎日暑いですね。
暑い中、DIY頑張ってます・笑

IMG20220706145235.jpg
これは昨年の春に落札した物件になります。
姫路市某所、山陽電車の某駅近の物件です。

いろいろ事情があって1年ほど放置していましたが
先月からリホームを始めて、ほぼ完成までこぎつけました。

入札件数は6件で、落札金額は155万円と端数です。
姫路市中心部からは離れていますが、地価は高く
過去の競売履歴からしても155万での落札はかなり割安です。

割安であった理由は恐らく、駐車スペースが目的外土地と
なっていたことだと思います。
IMG20220706145424.jpg

画像を見ると、カーポートとともに広い駐車スペースがあることが
分かりますが、この駐車スペースも3分の2程度が目的外土地
つまり競売の対象外となっていたため、落札しても車が1台も
停められない状況でした。

こうした競売事例は割とよくあることで、抵当権を打つときに
きちんと調査していないことが原因だと思います。

このままでは本来、駐車スペースを利用できないところでしたが
実は30万円で競売手続きとは別に、購入することが出来ています。

そのカラクリはというと・・・

その前に、不動産競売では弁護士が事件に介入している
ケースが主に2つあります。
1つは破産事件の管財人として、もう1つは相続放棄による
管理人として債務者や被相続人の財産処分を請け負う役割を
担います。

破産管財人、相続財産管理人は執行裁判所が選任しますが
業界用語で略して財団という言い方をすることが多いです。

かんたんに説明すると、破産者や被相続人の財産を処分する
ために、裁判所から選任された弁護士が破産財団や相続財産法人を
設立登記して、破産者・被相続人の財産を適切に換金処分し
債権者の配当原資にするというものです。

財産を換金処分し配当が終われば財団は解散します。

また物件内の残置物等の処分権限は破産者や相続人になく
財団が管理することになります。
相続人は相続放棄してますから、当然ですよね。

よって買受人は残置物の処分の可否を担当弁護士=財団に
お伺いすることになります。
物件のカギも財団が保管管理していることが通例です。

財団が換金価値がないと判断した物品は、買受人が
自由に処分することが出来ます。
(ちなみにこれを財団放棄といいます。)

カラクリの話に戻ります。

今回の競売事件では目的外不動産であった、駐車場スペースは
財団が配当原資にするため、買受人である自分に購入しないか
と話を持ちかけてきたので、その話に乗ったというわけです。

ちなみに購入金額は司法書士の手間賃を財団持ちにして
30万ポッキリ。。

これで晴れて、駐車2~3台可能な戸建ての出来上がりです。

落札金額155万円
駐車スペース購入30万円
取得・登録税15万円
修繕費23万円
合計230万くらい?

想定賃料は5万~5.5万を予定してます。

弁護士が事件に関与している=財団管理している物件は
どうなるか、ということを知っていると強気の入札が出来ます。

今回の物件も入札前にほぼ想定していた通りの展開
でした。つまり駐車スペースは確保できるという想定。

競売物件では3点セットに記載されている法的な問題や
解釈がクリアに出来ないため、怖くて入札出来ないケースも
ありますが、クリアに出来れば強気の入札が出来ることも
よくあります。




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