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こんにちは兵庫@ばななです。

ようやく最近は狂ったような夏の暑さから解放され
今日は雨降りで肌寒いくらいです。

先週は最近落札した物件のリホームのがっつり行ってました。
DSCF0186.jpg

とりあえず残置物処理をと考えてましたが
なぜか債務者がほとんど処分してくれていました。
おまけに浄化槽の汲み取りまでしてくれています・笑
頼んでないのに・・・

そんな訳で物件の片づけは1日で終了しました。

60代おじさんの一人くらいですから、室内は相当汚いです。

ふつう、リホームをするときは最初に室内の清掃はせずに
リホームが終わってからするのが一般的だと思いますが
自分の場合は、残置物を処分して室内が空っぽになったら
まずはざっくりとした室内清掃をするようにしています。

なぜ最初にクリーニングをするのかというと、直さないことを
基本方針としているからです。

薄汚れた室内を見ると、床の張替え、壁紙の張替え
水栓など金具の取り換えと思考が向かうのですが
とりあえず清掃してみると、案外そのままでも使える場合が多いのです。

とりあえず清掃してみる→使えそうなら使う

これが汚れたままだと判断できないんですよね。

清掃してみたけどやっぱり交換しかなかったパターンもあって
その場合は清掃する手間がムダにはなりますが、それはそれで
仕方がありません。

今回の物件は、一見すると汚くていろいろ交換が必要そうに
見えたけど、ほぼ清掃のみで行けそうでした。

クロスの手あかとかも洗剤である程度きれいにできます。

清掃だけですめば材料費がいらないので、安上がりですが
清掃作業=洗いというのは非常に体力を消耗します。

清掃=洗いと一言にいってもいろいろあって

建具

照明器具

床・壁

浴室・洗面・トイレ

窓アルミサッシ

など多方面にわたり、非常に疲れる作業です。
自分のなかでは2番目に嫌いな作業ですねw
ちなみに1番嫌いな作業は植栽の伐採、草刈り作業ですw

ただこれも考えようで、体力を消耗する作業なのでスポーツ
筋トレと考えればいいんです・笑

思うに、掃除ってしんどいけど全身運動だから
スポーツと考えれば、部屋もきれいになるし運動不足解消にもなって
一石二鳥ですよね。ものは考えようです・笑

===

さてこの物件、実は屋根にソーラーパネルが設置されていることが判明。
DSCF0412.jpg
屋根の様子を見ることは出来ませんが、室内にパワコンがあります。

DSCF0413.jpg
こちらは発電量を示すモニター。

よく晴れた日でも1kwあるかないかの数値を示しています。
屋外には電気メーターが2つ並んで設置されていて
一つは売電メーター、もう一つは買電メーターと記載されていました。

これで自分も晴れて太陽光発電オーナー様です・笑

1ヶ月の売電収入っていくらくらいなんだろ?
2~3千円あればうれしい小市民。。

===

いい話ばかりではなく、悪い話もありました。

浄化槽に亀裂が入っていて、槽内の水が全部抜けてしまうようなんです。
水回りから排水した汚水が全部、土中に浸透している状態。

浄化槽って丈夫そうに見えるけど、厚みは2mm程度しかないらしいですね。
まぁでもそれなりに丈夫な素材で出来ているはずなので、亀裂が入ったり
することはマレなようですが、この物件についてはハズレだったようです。

修理するためには、浄化槽内を完全に空にして、中の装置も取り外して
人間が中に入って亀裂箇所を養生するらしいです。

作業は2~3人で1日かかる場合もあるようですが
修理費用は15万~25万くらいとのこと。

作業員からすればイヤな作業でしょうが、高すぎませんかねw

材料費はほとんどないはずで、技術的にも難しいわけでも
なさげだし、ほぼ人件費のみのような気がします。

ちなみにこの亀裂が発見されたのは3年ほど前らしくて
債務者は高額な修理費用が払えず、そのまま使用していたらしい。

亀裂があっても浄化槽、とりあえず機能するみたいです・笑

これが理由かどうか分かりませんが、この物件やたらと
蚊が多いんですよね。
ph_thumb (1)
ハエじゃくてカです。
常に物件内に20匹くらい飛んでいる感じ。

とりあえず賃貸中は現状のまま直さずに使用して
10年~15年後に売却するときに直そうかなとかも思ったり。

数万円なら修理するんですが、20万前後となると
ちょっと考えてしまいます。




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こんにちは兵庫@ばななです。

先日落札した物件の代金納付のため裁判所に行ってきました。
今回の物件は自分を含めて入札数は4件。
気になる入札金額はと言うと・・・

①1,650,008円
②1,318,000円
③1,111,200円
④931,000円

入札は自分含めて法人が2件、個人が2件でした。
自分なりに今回の落札結果を分析してみます。

まず、この物件の売却基準価格は81万円で買受可能価格は65万円。

最下位の人の金額から決して冷やかしでの入札ではないことが
分かります。落札できればラッキー♪的な人であれば、せいぜい基準価格程度の
金額で札を入れるでしょう。

3番手の人は完全に落札を狙っての金額です。(だと思います)
なぜかというと,かなり細かく金額を刻んでますよね?
こういう金額を刻む入札というのは、本気を意味します・笑

そして2番手。
これも落札を本気で狙っての入札ですが、相場観がない。

自分はこのエリアに少し物件も持っているし、何度も入札をして
不発に終わっているので分かるんですが、今回落札したような物件クラスの
スペックだと150万円以下での落札はあり得ないのです。

150万がボーダーラインで、200万オーバーも多い。
ふわっとした相場観ですが、このエリアとはそんな感じ。

今回、自分は基準価格の2倍で入札しましたが
エリアを問わず競売物件をある程度、確実に落とすひとつの目安が
この基準価格の2倍入札になります。

自分も本気で落札を狙っていくときは2倍で入札することが多いですね。

今回落札した物件は想定賃料5.5万~6万円
税込み修繕費込みの仕上がり価格は200万円
実利回り31~35%くらいを想定しています。

===

この物件には60代の男性が一人で住まいされていたので
明け渡しの交渉をしましたが、すんなりOKしてくれました。

実に素直でいい人でしたw
実際に明け渡しが完了するまで油断できませんけど。

競売物件の場合、動産類が片付けられている場合は
ほとんどなくて、債務者・占有者が住んでいるか
空き家だけど動産てんこ盛りか、どちらかが多いわけですが
基本的には誰かがそこに住んでいるほうが処理を進めやすいかなと思います。

空き家の場合、債務者の居場所が分かればいいんですが
分からない場合もまれにあります。
その場合、動産の処分に苦慮することになります。

強制執行すれば簡単ですが、金がかかるw

ちなみこれまで30件以上の物件を落札してきましたが
一度も強制執行せずにこれましたw

占有者がやばそうな物件をさけてきたというのもありますが
割と田舎の物件が多いというのも理由としてあるかなと思います。
田舎の人は素直な人が多そうですよね・笑

今年はまだこの物件しか仕込めていないので
後半戦は攻めの姿勢で入札していこうと思います。



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こんにちは兵庫@ばななです。

いよいよ夏本番になりましたね。
でもセミの鳴き声が少ないせいか、暑いけど暑さをやや感じません。
セミの鳴き声って、暑さに拍車をかけますよね。

前置きはこのくらいにして、今日は先日落札した競売物件について
の話です。

実はこの物件と同じエリアにすでに2件、戸建て物件を所有していて
どちらも現状賃貸中です。
他2件の物件についても少し詳しく紹介してみます。

DSCF0197.jpg
この物件は平成23年2月に特別売却で買受けしました。
落札価格は161万円です。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は230万円。

結構お金がかかっているのは不動産投資初期であったため
いろいろムダな動きや出費があったこと、また占有者に8万円を
明け渡し費用として支払ったことなどが影響しています。

リホームが終了したのが6月で、賃貸契約出来たのが10月でした。
結構、時間がかかっているのは、客付け業者の選定を間違えたことが原因。

当初の契約内容は家賃6万円、敷金10万円、礼金20万円・笑

礼金20万って鬼ですが、この当時このエリアではまだまだこれでも
少ないほうでした。礼金30万とかの物件もちらほらありましたからね。
もっとも広告費に12万支払ったので、礼金の手残りは8万円となっています。

最初の入居者にはその後平成29年1月まで住んでもらいました。
入居期間は平成23年10月~平成29年1月なので賃料収入は370万円。
途中から家賃を5万5千円に値下げしています。

その後、次の入居者には家賃5万円で平成29年2月から入居してもらってます。
入居期間は平成29年2月~現在なので賃料収入は85万円。
つまり落札から現在までの賃収は455万円くらいになりますね。
ほぼ2回転していることになります。(固定資産税控除前)

外観
この物件は平成26年6月に落札しました。
落札価格は171万円。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は211万円。

平成26年10月から賃貸開始。
契約内容は家賃57000円、敷金60000円、礼金60000円

賃貸期間は3年9か月で、現在までの賃収は256万円ほど。
1回転して2回転目ですね。
この物件もあと15年くらいは賃貸で回して、その後リホーム内容にもよりますが
イメージとしては400万円くらいで売却予定です。

そして最後は今回落札の物件。
DSCF0186.jpg

落札価格は165万円です。
4件入札がありました。

現在、占有者がいますが先日面会をして8月末で退去してもらうことで合意しました。
明け渡しには非常に協力的な占有者でラッキーでしたw

リホーム後の仕上がり価格は予想では200万円。
募集家賃は6万円を予定しています。

===

今回紹介した3物件はすべて平成初期の物件で、自分の所有物件の中では
築浅の部類になります。
築20数年はまだまだ子供です・笑

新築で売り出されたのが平成初期のバブル期でした。
売り出し価格は2000万円~3000万円。

山を切り開いて新興住宅地を形成していますが、はっきり言って終わった住宅地です。

自分なら絶対住みたくないところ・笑

山奥なので近隣にパッとした商業施設がなく、コンビニもかなり少ないです。
当然、バス便しかなく生活不便な地域です。

しかーし!

なぜか底堅い需要があるですよね~。
不思議なんですが、一定の需要があるんです。

自分で落札しておいてこんなこと言うのもアレですけど、なんでこんな所に
わざわざ家借りて住むの?って言いたくなります。

あ、そうそう、このエリアにはアパートは皆無です。
見たことない・笑

最初の物件では礼金20万もらいましたが、さすがに最近はそれはなく
せいぜい家賃1ヶ月~2ヶ月分が相場です。
それでも礼金もらえるんだから、まだまだ市場は荒れていないとも言えます。

今年上半期で落札できた物件はこの1件のみなので
なんとか下半期で2~3件は仕込みたいところです。



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