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こんにちは兵庫@ばななです。

いよいよ夏本番になりましたね。
でもセミの鳴き声が少ないせいか、暑いけど暑さをやや感じません。
セミの鳴き声って、暑さに拍車をかけますよね。

前置きはこのくらいにして、今日は先日落札した競売物件について
の話です。

実はこの物件と同じエリアにすでに2件、戸建て物件を所有していて
どちらも現状賃貸中です。
他2件の物件についても少し詳しく紹介してみます。

DSCF0197.jpg
この物件は平成23年2月に特別売却で買受けしました。
落札価格は161万円です。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は230万円。

結構お金がかかっているのは不動産投資初期であったため
いろいろムダな動きや出費があったこと、また占有者に8万円を
明け渡し費用として支払ったことなどが影響しています。

リホームが終了したのが6月で、賃貸契約出来たのが10月でした。
結構、時間がかかっているのは、客付け業者の選定を間違えたことが原因。

当初の契約内容は家賃6万円、敷金10万円、礼金20万円・笑

礼金20万って鬼ですが、この当時このエリアではまだまだこれでも
少ないほうでした。礼金30万とかの物件もちらほらありましたからね。
もっとも広告費に12万支払ったので、礼金の手残りは8万円となっています。

最初の入居者にはその後平成29年1月まで住んでもらいました。
入居期間は平成23年10月~平成29年1月なので賃料収入は370万円。
途中から家賃を5万5千円に値下げしています。

その後、次の入居者には家賃5万円で平成29年2月から入居してもらってます。
入居期間は平成29年2月~現在なので賃料収入は85万円。
つまり落札から現在までの賃収は455万円くらいになりますね。
ほぼ2回転していることになります。(固定資産税控除前)

外観
この物件は平成26年6月に落札しました。
落札価格は171万円。
税込み修繕費込みの仕上がり価格は211万円。

平成26年10月から賃貸開始。
契約内容は家賃57000円、敷金60000円、礼金60000円

賃貸期間は3年9か月で、現在までの賃収は256万円ほど。
1回転して2回転目ですね。
この物件もあと15年くらいは賃貸で回して、その後リホーム内容にもよりますが
イメージとしては400万円くらいで売却予定です。

そして最後は今回落札の物件。
DSCF0186.jpg

落札価格は165万円です。
4件入札がありました。

現在、占有者がいますが先日面会をして8月末で退去してもらうことで合意しました。
明け渡しには非常に協力的な占有者でラッキーでしたw

リホーム後の仕上がり価格は予想では200万円。
募集家賃は6万円を予定しています。

===

今回紹介した3物件はすべて平成初期の物件で、自分の所有物件の中では
築浅の部類になります。
築20数年はまだまだ子供です・笑

新築で売り出されたのが平成初期のバブル期でした。
売り出し価格は2000万円~3000万円。

山を切り開いて新興住宅地を形成していますが、はっきり言って終わった住宅地です。

自分なら絶対住みたくないところ・笑

山奥なので近隣にパッとした商業施設がなく、コンビニもかなり少ないです。
当然、バス便しかなく生活不便な地域です。

しかーし!

なぜか底堅い需要があるですよね~。
不思議なんですが、一定の需要があるんです。

自分で落札しておいてこんなこと言うのもアレですけど、なんでこんな所に
わざわざ家借りて住むの?って言いたくなります。

あ、そうそう、このエリアにはアパートは皆無です。
見たことない・笑

最初の物件では礼金20万もらいましたが、さすがに最近はそれはなく
せいぜい家賃1ヶ月~2ヶ月分が相場です。
それでも礼金もらえるんだから、まだまだ市場は荒れていないとも言えます。

今年上半期で落札できた物件はこの1件のみなので
なんとか下半期で2~3件は仕込みたいところです。



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こんにちは兵庫@ばななです。

きのう今日はいい天気になりましたが,西日本豪雨は
すごかったですね。
被災された方は、これから本格的に暑くなって、復旧作業大変だと
思います。
熱中症にはくれぐれも注意したほうがよいと思います。

さて前回の日記でなかなか決まらない物件があると嘆いていましたが
不思議なことに日記を書いた翌日に見学希望者が現れて、そのまま入居と
なりました。

P1050995.jpg

仲介会社経由ではなく、自己客付けです。
実はこの物件だけでなく、前回の日記に書いた他の2件も自己客付けです。

媒体はジモティです。
ジモ客は客層が悪いという評判ですが、自分の物件に限って言うと
あまりいい加減な人はいないですね。

いい加減な客=ドタをする、滞納前科ありなど。

とりあえず現状では空室?空き家?はゼロになりましたパチパチパチ。

成約家賃は4万円。
敷金礼金も4万ずつです。

落札価格は105万円で、税金修繕費込みで118万円の仕上がり価格。

この物件はDKの壁紙をセルフで張り替えたくらいで、ほとんど金を
使ってません。
前所有者が適度にリホームを繰り返していたので、直すところがほとんど
ありませんでした。

===

今回の豪雨災害で、火災保険に加入していれば水害も保証対象ですから
助かった人もあったと思います。

が、自分は実をいうと火災保険にはほとんど加入していません・照

ほとんどというのは、個人所有物件で5~6件加入してますがそれ以外の
個人物件、法人物件に至っては全く火災保険に加入していないのが現状です。

もっとも不動産屋に客付けしてもらった物件は入居者に火災保険に加入してもらって
ますし、自己客付けした物件は借家人賠償責任保険には加入してもらってます。

つまり入居者が支払う火災保険には加入してもらっているけど
自分が支払う火災保険には加入していないということですね。

なぜ火災保険に自分は加入しないのかと言うと

誤解を恐れずに言えば、物件が燃えちゃってもいいからです。

入居者までいっしょに燃えるとまずいですが、それは火災保険で補償は
されません。

保険ってなんのためにあるのか?

私は自分の資力では弁済が困難なリスクをカバーするためにある
と考えています。

車で人身事故を起こして賠償を求められると数千万~億の支払いに
なる可能性もあるので、当然、任意保険には加入します。
自己の資力で弁済が困難ですからね。。

一方、せいぜい200万もしない築古戸建ては、燃えても
さほどダメージはありません。
自己の資力の十分な範囲内にあるわけです。

これが銀行が借り入れをして、又は現金払いで数千万~億の物件を
買っていれば火災保険にはフルオプションで加入することになると思います。

この安い戸建ては火災保険加入しないというのは、考え方の違いという
ことになるでしょうね。

でもそれなりに手厚い補償が受けられる火災保険って、掛け金けっこう高い
ですよね。戸数が増える、10年20年とかけ続けるとバカにならん金額になります。

火災にならなくても、上記のような状況はある意味、金銭的な事故とも言えますね・笑

と言うわけで

安い築古戸建てを現金買いしている自分は火災保険には加入しない
ということになるわけです。

もっとも火災保険のお世話になったことが3年前にありました。

鳥取県倉吉市の戸建てが地震で屋根瓦が全損して半壊認定を
市から受けたことがあります。

屋根をガルバニウム鋼鈑で葺き替える作業と落ちた瓦を撤去する作業に
合計34万円かかりましたが、火災保険の見舞金ということで30万円支給されて
その結果、手出しは4万円で済んだことがあります。

その物件はたまたま火災保険に加入していたので、ラッキーでしたw

そういうことがあってもなお、火災保険に加入する必要性は感じませんね。

高額な火災保険料を払い続けるリスク<火災で損害を受けるリスク

融資を使って物件を買っている人、現金買いでも高額な物件を買っている人は
しっかり火災保険に加入することをお勧めします。



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こんにちは兵庫@ばななです。

先日、今年の上半期初となる物件を競落しました。
落札価格が165万円ほどで、4件の入札。

最近の競売を見ていると,共同住宅の出品がやや増えたような
気がしますね。気のせいかな・・・

かれこれ8年くらい競売に入札し続けてますけど、民主党政権時代は
競売物件がたくさん出品されていて、たくさん入札もしてましたが
落札率は10件に1件程度でした。

今は全盛期?の半分くらいの入札しかしてませんが意外にも
落札率は上がっていて3~5件入札して1件落としている感じです。

これってなんでだろうと考えると、理由はいくつかあってたくさん出品されていた
時代はまた次があるからってことで入札金額が甘かったんだろうと思います。

ここ数年はなかなか入札に値する物件がないので、ガチ入札が増えたし
相場観が分かってきて、ほぼボーダーライン上の金額を入れることが出来るように
なったことが大きいかなと思いますね。

今回落札した物件も同時に合計5件入札した中の1つでした。
確率5分の1。

そしてムダ撃ちが減ったこと。

これはどういうことかというと、どう考えても転売用に落札したほうがよい
物件を賃貸用の利回りで計算して入札することが減ったということです。

転売に向いている物件というのは権利義務にまったく問題がなくて
比較的築浅で、そこそこ立地のよい物件です。

そういう物件は200万~300万かけてリホームして実需層に
中古物件として転売するのが正解なのですが、そういう物件に利回り計算して
賃貸物件価格で入札しても、まぁ落ちない落とせないですねw

そうは言いつつも、ときどき入札はしてますけどね。
10年に1度のまぐれを期待してます・笑

宝くじ売り場で1億円の当たりくじを引き当てるより確率はいいでしょうから・笑

===

昨年の秋~冬にかけて3件落札した物件。

いつものように現状回復程度のリホームをして入居募集してましたが
ようやくこのうち2件が成約となりました。

P1060590.jpg

こちらの物件、いなか物件であることと簡易水洗であることから家賃38,000円。
落札金額105万円で全てコミコミで130万くらいの仕上がりです。
ネット利回り33%くらいでしょうか。

P1060005.jpg
こちらの物件は大きな町の市街地にありる物件ですが、供給過剰気味でもあります。
戸建て賃貸もくさるほど出ています。

落札金額135万円。コミコミ価格155万円。
成約家賃4万円ですからネット利回り29%くらいです。

P1050995.jpg
問題はこの物件、なかなか決まらない・笑

確かにこの物件は専用駐車場がなくて、徒歩1分の有料駐車場を利用しないと
いけないんですがとにかく内覧自体がほとんどない状態です。

僕の気分としてはまさにこんな感じ・・・
large.jpg
なんでだろう~なんでだろう~なんでだなんでだろう~♪

いい物件なんですけどねー。
成約した上記2件より、内外装ともにきれいだし自転車圏に大きな商業施設もあるし。

募集をかけたのが4月初旬なので、まだ3か月とも言えますが
自分のこれまでの経験では戸建てで3か月空きは長いです。

7~8月は動きが鈍くなる季節ですから、秋まで放置するしかなさそうですね。


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