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こんにちは兵庫@ばななです。

最近ちょっとおもしろい?賃貸契約をしたので
今日はその話です。

今年の5月連休明けに原状回復が終わって
募集をかけていた物件です。
P1050627.jpg
需要のうすいエリアで、しかもほとんどリホームらしい
リホームをしていなかったこともあって内見は5~6件
あってもまったく決まらなかっら物件です。

それが先日、ジモティから申し込みが入って
無事成約となりました。

その成約条件とは無償譲渡特約付き普通賃貸契約というものです・笑

これはどういう契約内容かと言うと、簡単に言えば
一定年数住んでもらえば、物件を無償で譲渡(つまり贈与)しますよ
という賃貸契約です。

家賃5万円 礼金5万円で13年賃借してもらえば
賃借人はタダでこの物件をもらう権利が得られます・笑

賃借人からすれば、あくまで贈与の権利が付与されるだけなので
イヤになったら数年で退去してもよい。

また大家は賃貸期間中の修繕義務はすべて免責。

その他、火災になった場合や自然災害が発生した場合など
誰が危険負担するのかなど細かい条件設定はありますが
ぶっちゃけ賃借人には非常に有利な契約だと思います。

ちなみに

13年間の賃借人の支払い家賃総額は780万円になります。

それ以外にも賃借人は所有権移転をするためのすべての
費用(登録免許税、不動産取得税、贈与税、司法書士費用など)
など総額で810~820万ほどの支払いになるかと思います。

一方、自分はと言うと、この物件で本体と諸費用込み235万円ほど
かけているので単純計算で780万-235万=545万円の利益と
いうことになります。

贈与であり、また法人名義の物件なので譲渡税などは
かかりません。

545万を13年で割ると年間42万円ほどが不労所得です・笑
修繕義務免責ですから。。

この物件にかけた手間ヒマを考えると自分的には
年間42万、総額545万の利益は悪くはない、というか
利益率は高いと思いますが、客観的に良い取引かどうかというと
良い取引とは言えないかもしれません。

むしろ賃借人は、13年後に物件にそのまま住み続けてもよし
売ってもよし、貸してもよしなので良い取引だったと思います・笑

あんまり欲張っても仕方ないし、この物件はこういう形で賃貸
される運命だったんだろうと納得してます・笑

ちなみにですが

この無償譲渡特約付き賃貸の提案はこちらからしたわけではなく
賃借人から、依頼されたものです。

13年間、本当に住み続けてくれるのかどうか分かりませんが
13年の刑期を終えられたら、気持ちよく物件をプレゼントしたいと思います。

===

P1060225.jpg

こちらの物件は6月~9月まで4か月もリホームにかかりましたが
おかげさまで?募集開始前に、これまたジモティ経由で入居決定しました。

真夏のリホームだったので作業がぜんぜんはかどらなかったんですよね。。

P1060210.jpg
リホームでは多用するクッションフロアを施行したり

P1060217.jpg
こちらもちょいちょい採用する畳床→フローリング化をしてみたり

P1060196.jpg
今年になってから初めて採用しはじめたタイルカーペットを施行したり



自分の持てるリホームテクノロジーを結集した作品です・笑

これでリホームの終わった物件はすべて賃借人が付きました。

在庫物件を3件抱えているので、なんとか年内にもう1件リホームを
終わらせて客付けまでこぎ着けたいと思います。




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こんにちは兵庫@ばななです。

ここ1~2か月の間に新たな物件を落札しました。
これで今年になって落札した物件は合計5件になりました。

まだ10月なのであと1~2件は落とせるかもですね。

P1060005.jpg
こちらの物件、お値段は135万円也

P1060117.jpg
こちらの物件、お値段104万円也

偶然ですが、どちらも2件入札があって
どちらもヌ事件でしたw

競売やってる人には常識ですが競売物件というのは
事件番号と記号が付されています。

平成29年(ケ)123号 
とか
平成29年(ヌ)456号
こんな感じです。

記号がケとヌがありますが違い知ってますか?

ケ事件というのは担保権の実行による不動産競売になります。
銀行から借金して家買ったけど、支払えなくなって家を差し押さえられて
競売になりました、というパターンです。

一方でヌ事件というのはおおざっぱに言うとケ事件以外のパターンと
いうことになります。

不動産を差し押さえられるのは担保権の実行だけではなく
不法行為による損害賠償請求によっても競売になります。

例えば交通事故の被害者が加害者に対して怪我による
損害賠償請求訴訟を提起して、それが認められた場合

加害者が判決に従って金銭賠償に応じようとしない場合には
その判決(債務名義)をもって、強制競売の申し立てができる
というわけです。

つまり

ヌ事件の場合は債権者と債務者が感情的にもめている
パターンが比較的多いということになります。

よって

ヌ事件はケ事件と違って、不動産の明け渡し交渉が難しいので
素人は手を出さないほうがいいという人もいるようですが
どうなんでしょうね。

自分の個人的な感想を言えば、ヌ事件もケ事件も特に関係なく
明け渡し交渉の難易度は、その事件の個別性によるものだと思います。

ケ事件で難しいブツもあればヌ事件でカンタンなものもある


ちなみに上記の2物件はそれなりに権利関係の難しい案件でした。
具体的に言うと、相続財産法人が管理する物件で、それとは別に
亡債務者の法人が物件の一部を最先の賃借権で占有している

とか

物件の敷地の一部に債務者所有の土地が法定地上権付きで
存在する

とか・笑

当然、入札前にそういうややこしい部分をクリアに出来るか
どうか判断して入札するわけですが、どちらも客付けの楽な
市街地の物件でありながら、入札は低調でしたね。

6月からリホームしていた物件が先週ようやく終わったので
年内にあと1件、なんとか仕上げたいと思います。



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